扶輪與我

從2005年加入扶輪社這個大家庭，我很榮幸也很高興能結交各行各業志同道合的好朋友。雖然我參加的扶輪社是在澳洲9710地區的 Rotary Club of Belconnen，但是正如我岳父對我說的：加入扶輪，全世界不管你走到哪裹，你都不會孤單！過去這三年多在台灣，我更是深深的體會到其中的真義。

這三年中，我太太加入3480地區台北扶輪社Rotary Club of Taipei，我雖然身為"寶眷"，但是需要幫忙的地方，我也和台北社的社員們一同付出心力，同心拹力達成共同的目標。以下的照片是我在台北扶輪社主辦2012年的大專學生英語演講比賽中担任引言人一職，介紹地區總監並邀請他上台致辭。這是台北扶輪社年度重大活動之一，我太太是該年的比賽籌備委員會主席，她從接下這個職務就下定決心要把它做到最好，我這個寶眷當然也得並肩作戰。前二名的優勝的學生得到澳洲國家大學七週英語進修課程和坎培拉大學五週英語進修課程，再加上我的澳洲母社的RC Belconnen也全力相挺，由熱心社友提供二位優勝學生全程食宿接待，我太太的努力，和眾社友的跨國合作，成功的把這個已經辦了四十多年的比賽再創高峰！

當然，我們也和台北社的社友們一起渡過了許多的歡樂時光！下圖是我和太太在十月啤酒節的活動中和明年度國際扶輪總社社長(Rotary International President) Gary 合影留念。Gary 是台北扶輪社的社員，從1976年入社，担任過的職務，從地區到國際，難以一一羅列，熱心公益，推廣扶輪，將近四十年。此次即將出任國際扶輪總社社長，實至名歸，真是全台灣人的光榮。Gary 將在6月1日到6月4日的國際扶輪社國際年會在澳洲雪梨歌劇院正式宣誓就職！届時全台灣扶輪社友們都會到場歡慶有史以來第一位來自台灣的國際扶輪總社社長！

以下則是我受邀在今年一月九日在台北扶輪社的例會中演講: 投資澳大利亞房地產市場。期待扶輪社友們六月初蒞臨澳洲，並順道看看澳洲的房地產！如果你也會到澳洲參與盛會，歡迎你一起來看看！

應台北扶輪社之邀，在１月９日的例會中做專題演講- Investing in Australian Residential Property Market

台北扶輸社會長Tom致贈紀念品感謝Sam到會中演講

台北扶輸社會長Tom致贈紀念品感謝Sam到會中演講

“走吧，我們去澳洲看房子！！" – 澳大利亞房地產投資偵查隊

從我的第一場澳洲房地產投資說明會開始，一直到一月初在台北扶輪社演講，往往在會後和出席的朋友們閒聊中，總會 有人說： “Sam,  找個時間你帶我們去澳洲看房子啦！"

這個念頭我一直放在心裡。

對澳洲房地產有興趣的朋友不少，但是真的要出手，還真需要花些時間和精力去了解當地的情況，否則只是道聽塗說，就砸下大筆銀子去投資，可能到頭來只是投資到別人的荷包裡！然而真的有時間去花心血研究的投資人有幾個？大家都忙，就算花了時間做了些功課，澳洲畢竟是個完全陌生的地方，local knowledge(在地資訊) 的充足與否，可能就是你投資是賺是賠的關鍵喔！簡單來說：就算是台北人要去台中或高雄買房子，如果在台中或高雄有熟識的朋友可以打聽一下該地市場狀況和交易情形，至少會大大降低被仲介唬得團團轉的風險。

所謂百聞不如一見，就算眼睛看到的都有可能是假的，更何況完全没有看過的！我相信，略有房地產投資經驗的朋友都會認同的。

言歸正傳， 我既然回到澳洲 ，就没有理由再推辭。來吧！我帶你們去看房子！ 當然，不是所謂的賞屋團，那没有意義，你直接和 在台灣的幾家代銷公司去看就好囉！

目前預計第一梯隊將在六月初。詳情明天再貼吧 (我累了，這兒已經過了半夜– 比台灣快３小時) 。

有興趣的朋友請留個言吧！或email: webuyoz@gmail.com

投資坎培拉房地產－為什麼我們又在坎培拉買了一間房子！（Part 1)

去年底，在聖誕節前買了第九間房子之後 (下一篇文章中我再仔細的說吧)，原以為差不多可以停下來了，等到明年回澳洲再看看吧。應該要留意布里斯本或昆士蘭州的礦業城市，我一直感覺下一間應該買在昆士蘭。

但是真的停得下來嗎？機會自己找上門來，我是不會拒絕的。

做與不做祗在一念之間。當然，要先算清楚才能做決定。我所謂的算清楚，原本只是指 due diligence，後來才體會到，還有更重要的東西，包括信守承諾、友情、甚至婚姻，這些没法計算，生命中重大而不可分離的成分。買一間房子牽涉到這些？你覺得我在胡說八道？你先耐心的看完這篇文章你就知道我在說什麼了。

好吧，這要從九月中和朋友的午餐聚會說起－

朋友說他會和一位M先生一起來，M先生要被公司派去澳洲，想要問我一些澳洲房地產方面的問題。現在回想起來，其實那時候我實在是不確定這位剛剛認識的M先生他的意圖，只是覺得這個人有點特别。雖然不敢說自已閱人無數，但是憑著一個警察的直覺，M先生似乎是認真的，誠懇的希望我能為他在坎培拉租一間房子，至少三房，他和家人搬到坎培拉後可以馬上入住 (絕不住旅館)，並且這房子必須有從傢俱到鍋碗窳盆一切生活用品，因為他不會將任何物件海運或空運送到澳洲，只會帶著隨身行李上機。

他所提出的預算，我大略在心裡算了一下，房子絕對是可以租到，難就難在安排所需的傢俱及用品。在澳洲租屋，大多是空屋，即使含傢俱，頂多也是包括冰箱、電視、洗衣機、沙發、餐桌椅、床等大件的家電及傢俱。你要找一個房東願意提供小至碗筷、棉被、床單、衴頭套等等，幾乎是不可能，因為房東根本不願意這麼麻煩 (我們2007年做過一次，真的很麻煩，而且那只是個一房一廳一衛的小公寓)，而且下一個房客可能有自己的傢俱，既有的傢俱該如何處理或儲藏，那才是最大的難題。租傢俱？不划算的，而且M先生没有辦法得到公司這方面的補助。況且更不可能租到生活用品鍋碗窳盆之類，一定得自己購買，去買這些東西，M先生只有自掏腰包，一毛也得不到公司的補助。我想，站在他的立場，最好是能把公司補助額度的極限做最佳的運用，才能為他自己節省開支。

同時我心裡在想著：他到底要什麼？我的＂口袋＂裡有嗎？當時我只有一間兩房的双併式平房空著，至於其他的房子或公寓都有房客，總不可能為了他叫其他的房客搬家吧！況且我和M先生非親非故，什麽契約都還没簽！

然而，另外一個念頭忽然閃過我的腦海，我問M先生:

＂你打算租多久？什麽時候到坎培拉＂

＂簽三年租約，十一月底以前要到＂，＂除非公司要我提早回台灣＂。他的回答。

接下來我先向他解釋困難的所在 (如上述)。

＂不過，我有一個想法，可能是對你最有利的辦法，但是我今天不能答應你…….., 因為我需要確認一些事情＂ 我說。

＂如果今天我人在坎培拉，那就容易得多了…..。＂

M先生打斷我的話，＂我等你去確認。你就是我要找的人，我知道你對房地產這方面很熟悉。你說是什麼辦法？＂

我告訴他：＂我去買一間房子租給你，包含一切家電傢俱及各項生活上的設備用品。＂

我瞄了我老婆一眼，她看起來有點茫然。

(待續)

澄清

昨天有一位朋友email告訴我，說她在大師房屋的ＦＢ上看到我的照片，嚇我一跳，她没見過我，誤把大師房屋照片中的一位帥哥當作是我！哈哈，我没那麼帥，我和大師房屋也没有任何関係！

所以我趕快寫了一封信向她澄清，在此也向我的讀者們澄清：

Dear JXXXX,

謝謝妳傳送這張ＦＢ的相片。可是我並不在這一張相片中，我不會出現在任何大師房屋的文宣中，因為我並不是大師房屋的員工，也和大師房屋没有任何関係。澳洲房地產大觀是我個人創立的部落格，用意是在和大家分享個人的投資經驗，並提供有意投資澳洲房地產的一般大眾，專業的購屋代理、物業管理及其他相關的服務。簡言之，我是一個買方的代理人，向我的客户，也就是買方，收取服務費；也正因為如此，我是站在買方的立場，為客户挑選最佳的投資物件。而不是向開發商建商收取傭金、為開發商建商在台灣銷售特定個案的代銷公司。這一點我必須先向妳澄清。

如果妳真的有意投资布里斯本房市，妳最大的優勢就是現在妳人在布里斯本！我可以成為妳的代理人，為妳搜尋篩選最適合最高投報的幾個新成屋的公寓，然後妳可以親身去看，看看哪一個最喜歡，然後我再幫妳申請貸款(如有需要)，簽約及後續的一些服務。妳不一定要買預售屋！

如果妳要買Belise，我也有朋友在大師可以為妳服務。當然這就和我没有任何商業關係囉。

請妳在考慮過後，把妳的決定告訴我。我們再做下一步的安排。

謝謝，

Sam

PS. 澳洲房地產大觀的ＦＢ:  https://www.facebook.com/Austestate

專題訪問 Sam 的文章出爐了!!! 在最新一期October的 Centered on Taipei 雜誌!

台北國際社區服務中心 (Community Services Centre) 出版的雜誌– Centered on Taipei, 專題訪問 Sam 的文章出爐了!!! 在第28頁喔! 去看看吧!!

http://issuu.com/centeredontaipei/docs/cot_102013

Centered on Taipei Magazine

尋找合適的澳洲房地產投資標的 (一)

最近一直有朋友問我, 他們買了位在澳洲布里斯本 RNA Show Grounds 附近的預售屋, 是一個由台灣知名房仲代銷的案子.

“這個案子好嗎?"

我在上周的說明會中也發表了我的看法~~

首先，值得注意的是 RNA Show Grounds 附近的重大開發案，你可以直接Google  “RNA Showgrounds redevelopment"，第一個搜尋結果就是RNA Redevelopment Project。然後你就可以點入這個重新開發計劃，看看到底是怎麼一回事。這個計劃占地22公項，包含共計34萬平方米的住宅、商用建築，是一個澳幣29億的大型計劃。

＂等一下，RNA 是代表什麼？這個地區原來是怎樣的一個面貌？＂

RNA 就是 The Royal National Agricultural and Industrial Association of Queensland，每年八月都會在這個場地舉辦 Ekka 原本是農牧業的展覽及各項競賽，但是逐漸發展成為不只是農牧業的會展，更是集吃喝玩樂於一地，吸引大約五十萬人次，為期十天的年度盛會。由以下兩段影片以及Ekka 的網站( http://www.ekka.com.au/ ) 中可以大約領會其樂趣吧！

http://www.rna.org.au/about-us/history-of-the-rna/spirit-of-the-ekka.aspx

https://www.youtube.com/watch?v=fPANRiPqIhY

所以這整個地區以及鄰近的地區在未來都將會煥然一新，但是需要再等一段時間才會發生。現在該地區還是感覺上像是工業區。

第二，此地區離市中心不遠，又有鐵路連接市中心，更有上述的重新開發計劃，所以已經有很多新的建案，有意投資此地，不妨多做比較。

第三，建商來台與本地仲介一起推案，他們不想要讓投資人迷惑於多種選擇，通常只會選擇單一案件做宣傳促销。然而是否是你的最佳投資標的，只有靠自己多做比較。如果經過比較，覺得該建商的案子不錯，當然可以買。在此，我所要強調的是一個＂攝取充分資訊後的選擇＂！這也正是我做為一個買方投資代理人所能提供的服務之一。

第四，由於該地區建案相當多，以後不論是出租或出售都會面對大量的競爭，兩個簡單的問題？"為什麽你的房子比別人的容易出租？"為什麼你可以賣到更高價？"自己要想清楚再買。

最後，我覺得如果已經買了，買了就買了，没什麽不好！更何況六個月前的匯率和現在的、甚至末來交屋前的匯率，可能你已經小賺一筆了，所以就放個五年再做打算吧！我們可以一起找一些不同地區的建案，繼續投資吧！

第三場澳洲房地產投資說明會: 大選後的澳洲房市

第三場澳洲房地產投資說明會 17/09/2014

這次的說明會很特別，非常高興有幾位素未謀面的新朋友出席，他們是因為讀了這個網誌而想要面對面得到更多關於澳洲房市的資訊（大概也想要看看Sam是何許人也, 哈哈）。另外也有本地的房仲朋友前來指教，其中一位是我二十多年不見的高中同學。因此，這次的說明會除了資訊的分享，更有温馨的老友重逢！在此先向出席的朋友們致謝！

大選後的房市，正如選前的預測，已迅速向上升温。當所有的觀望都告一段落，各州的首府（5 mainland capital cities ) 的房價，都在大選後的第一週繼續上漲了0.5%，將今年的漲幅提升到5.7% (RP Data-Rismark Daily Home Value Index）。所以，我認為大選結束，給了房市一個更確定的環境，繼續加速向上攀升。新政府短期內可能會裁減一些公家機關的員額，執行一些使他們看起來比前政府更有效率的政策，但是長遠的來看，自由黨的重新執政，會使得一般澳洲人民對未來的經濟成長更具有信心，房市的前景也會更看好。

房價持續上漲已經是大勢所趨。對此，總是有人担心房市泡沫化。我認為房價上漲和所謂的泡沫化並不能相提並論，必須要看上漲的因素為何。

我贊成 Reserve Bank of Australia (RBA) Assistant Governor Malcolm Edey 的說法，他在本月18日在雪梨的一個記者會上說：

“We’re in one of the higher than average periods at the moment, but we shouldn’t be rushing to reach for the bubble terminology every time the rate of increase in house prices is higher than average, because by definition that’s 50 per cent of the time," he said. “You’re just going to be unrealistically alarmist by making that call every time that happens.

“This is a low rate environment and one of the effects it that it stimulates demand and housing. We are seeing that influence in the housing sector and that’s not surprising because its an interest rate sensitive sector,” he said.

我想我們都需要再提醒自己一次－－現在的利率是澳洲五十年來最低的！

那些等著房市泡沫破滅的人們，繼續等吧。

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• Housing prices on the rise: RP Data (news.theage.com.au)
• Housing bubble talk ‘alarmist’ (smh.com.au)

九月份的說明會 “大選結束後的澳洲房市" – 九月十七日晚上7.00~8.30

從六月初開始舉辦澳洲房地產投資說明會，雖然人數不多，但是氣氛一直很熱絡，不管是老朋友老同學到場支持，或是新朋友、朋友的朋友到場聆聰，從他們專注的神情，以及提出的問題，甚至會後留下來討論，我可以感受到大家對於澳洲房市有高度的興趣。

投資澳洲房市已經十五年了，但是要將我所知道的有條不紊的在說明會中解釋清楚，每次的說明會都需要時間準備，在準備的過程中我發現一件事：自已雖然不是什麽都懂的專家或所謂的名嘴，遇到我不知道答案的問題，我知道該去哪裡找答案、該請教哪些專家。很慶幸自已在澳洲這些年，廣結善緣，交了不少各行各業的好朋友。所以準備說明會的過程，就變成是對自己所知道的再次確認的一種學習進程。很高興為自己製造了一個強迫自己學習的機會。

有人問我為什麼辦說明會？以我一個買方代理人(Buyer’s Agent) 或投資人的代理人的立場而言，辦說明會目的有三：第一，增加大眾對澳洲房市的認識並產生在澳洲投資購屋的意願，第二，使聽眾能夠了解我所提供的專業服務，第三，建立投資澳洲房市的健康的態度。

也有人大概想問我的說明會是促銷會嗎？我會將一些在澳洲滯銷的物件拿來代銷嗎？不會。我是買方代理人，不是澳洲建商或開發商在台灣的代銷。我是站在買方/ 投資人的立場，以我對澳洲當地房市的了解，為買方搜尋適合的投資物件及一系列的後續服務。我提供的是專業客製化 (personalised) 的服務，以買方的利益為重心，而不是為了建商或開發商來推案。

言歸正傳，非常歡迎您來参加九月的說明會。時間及地點如下：

9月17日星期二晚上7.00 到 8.30

加爾第咖啡莊敬店(莊敬路得恩堂眼鏡巷內)

本次主題: 大選結束後的澳洲房市

外國人可以投資澳洲的房地產

昨天收到一封email問到關於投資澳洲房地產的資格— 是否需要具備澳洲公民的身份? 以下是我的回信.

很高興G先生來信詢問, 有興趣投資澳洲房地產的人似乎不少, 只是不知道從何下手吧?!

Dear G*****,

感謝您來信

您在信中提到的問題 簡要回答如下:

1. 外國人可以投資澳洲的房地產 不需要具備公民身分 但須申請核准 請參考Foreign Investment Review Board (FIRB) 網站 關於外國人的購買住宅的規定 http://www.firb.gov.au/content/real_estate/residential.asp

2. 澳洲的銀行可以貸款給外國人 但是一般來說 只可貸到房價的七成或更低 外國的薪資也會打折 並須提供有效的薪資證明 澳洲的利率雖然一再的降低 然而 還是比台灣的房貸利率高出甚多 如果在台灣有房產 不妨以台灣的房產去貸款再匯至澳洲投資

3. 本公司在台灣會持續有專人為投資人服務 並定期舉行說明會 在布里斯本及雪梨 都會有物業管理專員為客戶提供專業的服務

很高興收到您的來信 以上簡短的回答您的問題 歡迎您來參加我們九月份的說明會 (目前暫定九月十六日晚上七點) 我會再以email 通知確定的時間及地點

Best,

Sam Huang

2013/9/1 G***** N*** <g*****.n***@gmail.com>

您好,

在網路上查找房地產資訊剛好看到你的介紹

我們也是剛從澳洲工作回台,但對澳洲的生活很喜愛

有意把移民及購置房產當作目標

想請問您這位有經驗的人 如果在不具備公民的狀況下

什麼樣的身分可以買房呢? 貸款部分?

貴公司是在台灣有辦事處嗎? 因為我本身也從事過 房地產與銀行業

對於房地產研究很有興趣 想了解一下

謝謝您寶貴的時間回答我的問題^^

明天，澳洲聯邦儲備銀行會再降息嗎？

澳洲聯邦儲備銀行(the Reserve Bank of Australia, RBA)  明天又要開會了，大家都在猜，是否會再次宣布降息。

五月初，RBA 繼去年四度降息之後，再次宣布調降現金利率 (cash rate) 0.25%，變成澳洲五十年來的最低利率2.75%。RBA 的 Glenn Stevens 總裁在調降利率後說: “It judged that a further decline in the cash rate was appropriate to encourage  sustainable growth in the economy, consistent with achieving the inflation  target." 意思就是說降息是為了鼓勵經濟持續成長和達成既定的通膨目標。

RBA 總裁這幾天又說: RBA 擔憂商界對經濟缺乏信心; 另外, 低通膨的現況也給降息帶來更大的空間.

這樣聽起來似乎明天的降息機率很大, 現金利率很可能會下修成為2.5%, 大多數銀行也會反映到貸款利率上, 所以可以預期會有許多租屋而居的人, 會更進一步思考甚至採取行動進場買房, 投資客就更不用說了, 早在六個月前就陸續進場了. 看來這一波購屋熱潮, 即將愈見熱絡了.

澳幣兌台幣今天是26.68, 不知道還會再降多少, 反正短期內應該是會再跌的. 買澳幣可能還可以等等吧. 反正我們的錢都投入在澳洲的房貸, 沒有太多轉回台灣, 也就沒甚麼好擔心的. 至於朋友說要買澳幣, 我想應該可以再等等吧.

資料顯示各主要城市房價都已開始上漲, 其中又以雪梨漲幅最大, 直追漲幅保持領先的達爾文. 我本來就不是很想投資雪梨的房地產, 現在更不想了.

明天來好好看一看昆士蘭州的幾個城市吧!  向第十間房前進!